你在申请贷款时，贷款人的关注点通常是什么？

贷款人的关注点可以用“三个Cs”来概括——cash（现金）、credit（信用）和collateral（抵押品）。 现金是指您有足够的资金来支付首付款和过户结算费。 良好的信用是指您曾经贷过款且之后按时足额地偿还了债务。 抵押品是指抵押贷款的担保物，以你所融资的房屋为代表。 贷款人希望明确，您所购买的房屋的价值足以抵消您所借贷的金额。

什么样的抵押贷款最适合我？

这可能是买房过程中最难处理的部分。主要有三种抵押贷款类型：固定利率或固定利率抵押贷款；可调利率抵押贷款或ARM；和只付息抵押贷款。以下四个问题和答案对此类项目及其利弊进行了说明。

什么是固定利率抵押贷款？

固定利率抵押贷款的利率顾名思义就是在整个贷款期限内保持不变。固定利率抵押贷款的还款期限通常为10至30年，有时为40年。还款期限较短的情况，利率通常较低，但每月还款额较高。还款期限较长的情况，每月还款额较低；但由于期限较长，整个贷款期限内产生的利息较高。

什么是可调利率抵押贷款（ARM）？

可调利率抵押贷款或ARM在初始期的利率是固定的，初始期后每年都会根据不同标准调整利率。例如，前五年5/1 ARM的利率是固定的，之后每年都会调整。如果你认为在未来几年里，你的收入会稳步增加，或你计划在几年内搬离此处且不担心潜在的利率上涨现象，则可以选择ARM。但一定要注意：虽然ARM的初始利率通常较低，但利率调整幅度较大，甚至会导致贷款无力承担。

什么是两阶段偿还贷款？

两阶段偿还贷款是ARM的一种类型，即仅在贷款后五年或七年调整一次。本次调整后，抵押贷款的利率在剩余30年的还款期内均保持不变。

什么是只付息抵押贷款？

只付息抵押贷款在某种程度上类似于ARM。初期阶段，借款人仅偿还分期偿还利息（不计入贷款本金中的款项）。仅付息贷款的好处是最初几个月的还款额较低。缺点是借款人在整个贷款期限内需要偿还的利息较高，且仅在计息期到期后，每月还款额会大幅增加。

我何时能知道利率是多少？

申请当天，贷款人会提供给你一个利率。该利率可能会在你实际结算贷款时不适用，除非对其进行锁定。利率锁定可以保证该利率在一定时间内保持不变，通常为30至60天。

请记住，利率会影响您的借款额度。高利率会使您应获得的抵押贷款额度降低。

是否所有贷款人都具有相同的利率锁定政策？

否。查看利率锁定是否会在办理贷款之前到期以及贷款人是否承诺了快速周转时间。如果利率锁定在办理和结算贷款之前到期，则该锁定就无意义。询问贷款人是否会在利率下降时提供“利率再锁定”服务。此外，如果贷款人在利率锁定期限未批准您的贷款，您还需要查明贷款人相关政策。

什么是过户结算费？

过户结算费包括完成抵押贷款申请流程以及实际获得贷款所需的各种费用。费用因贷款人的不同而不同，且每笔费用都与抵押贷款的一部分密切相关。根据以下清单验证您、律师或您的贷款人已经完成了抵押贷款流程的所有必要步骤：

• 申请费
• 贷款发放费
• 信用报告费
• 评估费
• 贷款人律师费
• 产权调查
• 产权保险
• 文件编制费
• 平面图
• 承销费

什么是私人抵押贷款保险（PMI）？

私人抵押贷款保险可使借款人以低首付款（低于购房款的20%）购房，并在买方未能按时偿还贷款时保护贷款人权益。 PMI费用应包含在您每月抵押贷款偿还额以及过户结算费中。

麻州住房管理局抵押贷款保险的特色是MI Plus，这是一种在借款人失业时帮助其偿还抵押贷款（六个月中每个月高达2000美元）的独特借款人保护措施。此外，麻州住房管理局还为低收入借款人提供抵押贷款保险折扣。

什么是托管以及对托管有什么要求？

托管是将资金交由第三方保管的过程

• 直至本协议特定条件得到满足为止；
• 以支付借款人即将产生的费用，如地产税和房主保险。

您存入托管账户的款项应在整个抵押贷款期限内支付，是您每月贷款偿还额的一部分。

什么是抵押贷款承诺？

在您的贷款获批时，贷款人将给您发送一份承诺函，即用于说明贷款额、期限、贷款债券费、年利率和本金、利息、税费与保险额等的正式贷款要约。此外，该承诺函还列出了接受要约和结算贷款所需的时间。

抵押贷款承诺函可包含您在结算贷款时须满足的其他条件。只有在所有条件得到满足并经贷款人批准后，您的贷款才会结算。对此，您需要在签字之前认真检查承诺函。请记住，签署该承诺函即表示您同意其中列出的所有贷款条款。

需要多久得到抵押承诺函？

贷款人至少需要四至五周的时间来评估和审批您的申请。且其会对贷款申请书上的所有信息进行核实，包括收入、存款和就业情况。

根据法律规定，贷款人必须在收到贷款申请后的三天内，对各借款人的费用进行逐项估算，以结算贷款。贷款人还须向您提供政府出版物《购房者费用结算指南》副本。

此外，该房产必须由专业评估师进行评估。贷款人可根据评估报告确定房产当前的市场价值。 所述评估报告会对您所购房屋和该街区内过去一年出售的至少三处类似房屋进行比较。 此类评估还可以确保您所购房产的价值足以抵消抵押贷款。

贷款人的贷款额不会超出该房产评估价值的一定比例。例如，麻州住房管理局最多贷款97%。

我如何才能加快该进程？

加快进程的最常见方式是缩短贷款人等待的时间。在贷款人要求提供更多资料时，及时做出回应。您还可以联系贷款人查看贷款状态。

如果我的抵押贷款申请被否决，我应该怎么做？

在整个申请过程中，您需要与贷款人进行良好沟通，这一点非常重要，申请被否决时尤其如此。您的申请可能会因收入不足、信用不良或债务过多而被否决。核实你的信用报告，以确保其是正确的。申请被一家贷款人否决，并不意味着会被其他贷款人否决。

根据法律规定，如果您的申请被否决或拒绝，贷款人需要以书面形式告知您。出现这种情况，您应该与贷款人进行讨论，以便您：

• 澄清导致申请被否决的情况
• 试图提高今后您获得抵押贷款的能力

有些情况下，我们无法改变被否决的结果。而在有些情况下，您可以在被否决后立即或在短时间内进行补救。