¿En qué se fijan generalmente las entidades prestamistas cuando usted solicita un préstamo?

Lo que las entidades prestamistas miran más de cerca son las “Tres Cs” del crédito hipotecario – efectivo, crédito y garantía (cash, credit and collateral). Efectivo significa que tiene suficiente dinero para un pago inicial y para los costes de cierre. Buen crédito significa que ha pedido dinero prestado en el pasado o ha hecho un pago de sus deudas a tiempo y por completo. Garantía es la seguridad para el préstamo hipotecario representado por la vivienda que está financiando. Las entidades prestamistas quieren asegurarse de que la propiedad que ha comprado tiene valor suficiente como para asegurar la cantidad de dinero que ha pedido prestado para la hipoteca.

¿Qué tipo de hipoteca es el adecuado para mí?

Esta es posiblemente la pregunta más difícil del proceso de la compra de una vivienda. Las tres preguntas y respuestas que vienen a continuación describen los diferentes tipos de hipotecas que podría elegir, junto con sus ventajas y desventajas.

¿Qué son las hipotecas con una tasa de Interés fijo?

Las hipotecas con una tasa de interés fijo vienen con términos de 30-, 25-, 20-, 15- y 10 años. Una hipoteca con tasas fijas a 30 años es la hipoteca que más se elige normalmente en la zona Norte. Ofrece al propietario la comodidad de saber que los pagos de su vivienda permanecen constantes sobre el periodo del préstamo.

Una hipoteca a 15 años con una tasa fija ofrece unas tasas de interés más bajas que una hipoteca a 30 o 20 años, y le ahorrará al prestatario una cantidad significativa del interés sobre el periodo del préstamo. Una hipoteca a 15 años le permite subir el capital en su vivienda rápidamente. Pero recuerde, que con una hipoteca a 15 años, el pago mensual hipotecario será considerablemente más alto que una hipoteca con tasas fijas a 30 años.

¿Qué son las Hipotecas con tasas variables (ARMs, siglas en inglés)?

Otra categoría de hipotecas son las hipo-tecas con tasas variables, o ARMS. Si espera que sus ingresos incrementen considerablemente en los próximos años, o planea moverse en pocos años y no le preocupa un incremento en las tasas, entonces considere un ARM. ARMs se ajusta a las condiciones económicas y del mercado pudiendo subir o bajar. A pesar de que el ARM normalmente ofrece una tasa de interés baja inicialmente, sus pagos hipotecarios pueden cambiar anualmente. Para proteger a los prestatarios, el ARM tiene dos protectores o "techos"- uno por cada periodo de ajuste, y otro por el periodo que dure el préstamo.

¿Qué son las hipotecas a dos pasos?

La hipoteca a dos pasos es una categoría especial de ARM en la que se ajusta sólo una vez, tanto a cinco como a siete años en el periodo del préstamo. Después de un ajuste, la hipoteca permanece en una tasa fija para el resto del periodo hipotecario (23 o 25 años) o el término del pago hipotecario a 30 años.

Hay muchos más productos hipotecarios disponibles para los compradores de primeras viviendas tanto como las hipotecas aseguradas federalmente bajo la Administración Federal de Viviendas (FHA, siglas en inglés) y los programas de Administración de Veteranos (VA, siglas en inglés). Hable con tantas entidades prestamistas como sea posible y elija el programa que sea mejor para usted.

¿Cuándo sabré cuál será la tasa de interés hipotecaria?

El día que haga la solicitud se le dará la cuota de las tasas de interés. Esta tasa puede que no esté disponible hasta que no cierre el préstamo, a menos que asegure la tasa. Una tasa asegurada le garantiza las tasas por un periodo de tiempo específico, normalmente de 45 a 60 días.

Debería anotar que las tasas de interés afectan a cuánto puede pedir prestado. Las tasas altas pueden reducir la cantidad de la hipoteca para la que califica.

¿Todas las entidades prestamistas tienen la mismas pólizas sobre las tasas aseguradas?

No. Busque cuando caduca la tasa asegurada antes de que se procese el préstamo, y si las entidades prestamistas prometen un tiempo rápido de vuelta. Si la tasa asegurada caducase antes de que se procese y cierre el préstamo, la tasa asegurada no tiene valor. Investigue si la entidad prestamista proporciona una opción de “tasa re-asegurada” en los periodos en los que las tasas de interés bajan. También, conozca la póliza de la entidad prestamista en el caso de que falle la aprobación del préstamo durante el periodo de tiempo de la tasa asegurada.

¿Qué son los costes de cierre?

A continuación les presentamos una lista con las cuotas que entran a formar parte del proceso de un préstamo hipotecario. Estas cuotas varían de entidad prestamista a entidad prestamista; cuando una entidad prestamista ofrece incentivos a un comprador de primera vivienda, quiere decir que la entidad puede renunciar a todas o parte de las cuotas que están nombradas abajo. Recuerde, cada cuota está asociada con una parte de la hipoteca. Puede usar la lista de abajo para verificar tanto que usted como un abogado o su entidad prestamista ha completado todos los pasos necesarios en el proceso hipotecario:

• Cuota de solicitud
• Cuota de origen
• Cuota del informe sobre su crédito
• Cuota de tasación
• Honorarios de los abogados de la entidad prestamista
• Búsqueda de información del título
• Título del seguro
• Cuota de preparación de los documentos
• Plan de diagrama
• Cuota de valoración sobre riesgos

¿Qué es un seguro hipotecario privado?

El seguro hipotecario privado (PMI, siglas en inglés) permite a los prestatarios comprar viviendas con un pago inicial bajo y protege a la entidad prestamista en el caso de que el comprador falle en el pago del préstamo. Este seguro también permite al comprador comprar una vivienda con un pago inicial tan bajo como el 3% del precio de la compra. El coste del PMI se añade a sus pagos hipotecarios mensuales y los costes de cierre.

Masshousing tiene su propio seguro llamado Fondo de Seguro Hipotecario (MIF) que da a un prestatario tres opciones diferentes y flexibles de pago. Dependiendo de qué opción elija el prestatario, se le pediría menos efectivo al cierre del préstamo. Para beneficiarse del Masshousing MIF, los prestatarios pueden pedir prestado hasta un 97% del valor tasado de la propiedad.

¿Cuáles son los requisitos de una garantía?

Garantía es el proceso por el cual el dinero está bajo la custodia de una tercera persona hasta que se llegue a unas ciertas condiciones de un acuerdo, o para cubrir los gastos próximos que tenga el prestatario. La cantidad de garantía que pide la entidad prestamista para la compra de una vivienda cubre los costes de las tasas del real estate, de propietarios o el seguro contra todo riesgo y el seguro hipotecario privado. Los pagos que usted hace a la cuenta de garantía están hechos sobre el periodo del préstamo hipotecario y están reflejados en su pago hipotecario mensual.

¿Qué es un compromiso hipotecario?

Cuando su hipoteca queda aprobada, su entidad prestamista le enviará una carta de compromiso, en el que le vendrá la cantidad del préstamo de la oferta formal del préstamo, los términos del préstamo, la cuota obligatoria del préstamo, tipo del porcentaje anual, y cantidad del capital, intereses, tasas, y seguro. Además en esta carta le darán el tiempo que necesite para aceptar la oferta, y cerrar el préstamo.

La Carta del Compromiso Hipotecario puede contener condiciones adicionales que debe satisfacer para que se pueda cerrar su préstamo. Hasta que todas las condiciones no queden satisfechas y aprobadas por la entidad prestamista, su hipoteca no se cerrará. Es importante revisar la carta de compromiso cuidadosamente antes de firmarla. Recuerde, que si firma la carta estará de acuerdo con todos los términos dispuestos en la carta de compromiso.

¿Cuánto tiempo lleva conseguir una carta de compromiso hipotecario?

Le llevará por lo menos entre 4 a 5 semanas a la entidad prestamista evaluar su solicitud y aprobar la propiedad.

La entidad prestamista verificará toda la información de la solicitud hipotecaria enviando las verificaciones de los ingresos, depósitos y empleo. A la entidad prestamista se le exige por ley que proporcione a todos los prestatarios potenciales los detalles estimados de los costes del cierre de su préstamo dentro de los 3 días de haber rellenado su solicitud del préstamo. La entidad prestamista le debe proporcionar una copia de la publicación del gobierno A Home Buyer's Guide to Settlement Costs.

La entidad prestamista le pedirá que la propiedad sea tasada por un tasador profesional. Este servicio se le añadirá dentro de los costes del cierre. El tasador estimará el valor de la propiedad que va a comprar en el mercado. Una tasación es un informe que las entidades prestamistas utilizan para determinar el valor actual de la propiedad. Normalmente comparará su vivienda con tres casas parecidas que se hayan vendido en su vecindad en el último año. La tasación es necesaria para asegurar que la propiedad que va a comprar tiene el valor suficiente para apoyar el préstamo hipotecario.

NOTA: Las entidades participantes no prestarán más de un cierto porcentaje del valor de la tasación de la propiedad. Por ejemplo, Masshousing presta hasta un 97%.

¿Cómo puedo acelerar el proceso?

• Responda puntualmente a los requisitos para la información adicional de su entidad prestamista.
• Contacte con su entidad prestamista para comprobar el status de su préstamo. A lo mejor puede acelerar el proceso si sabe qué es lo que espera la entidad prestamista.

¿Qué puedo hacer si mi solicitud hipotecaria es rechazada?

La buena comunicación entre usted y la entidad prestamista es extremadamente importante cuando una solicitud ha sido rechazada. Las solicitudes son rechazadas cuando tiene un ingreso inadecuado, un crédito pobre, o por tener demasiados débitos. Compruebe su informe del crédito para asegurarse de que está correcto. A veces un prestatario tendrá un buen crédito pero por razones como tener demasiadas facturas para pagar o que la proporción del valor del préstamo es demasiado alto (LTV, siglas en inglés) puede ser la causa del rechazo. En el caso de que el LTV es demasiado alto, podría buscar otros programas sobre préstamos con préstamos estandards más flexibles, o considere comprar una vivienda menos cara.

Por ley, las entidades prestamistas tienen que comunicarle por escrito si su solicitud es rechazada o denegada. La comunicación es importante para:

• Clarificar la situación que ha causado el rechazo
• Intentar mejorar la posibilidad para calificar a una futura hipoteca

Recuerde: No asuma que si la solicitud ha sido denegada por una entidad prestamista, será denegada por otra.

Discuta la situación con la entidad prestamista. Hay circunstancias en las que el rechazo de su solicitud está fuera de su control, y en otros casos en los que puede ser capaz de remediar la situación, tanto inmediatamente como en un periodo de tiempo corto.